HEEMSKERK, 23 november 2025 – De discussie rondom de door de gemeente Heemskerk opgelegde maximale winstmarge van 2 procent voor projectontwikkelaars zorgt landelijk voor stevige vragen. Naar aanleiding van berichtgeving over deze opmerkelijke gemeentelijke keuze stelde BBB-Kamerlid Marieke Wijen-Nas schriftelijke vragen aan minister Mona Keijzer. In haar uitgebreide antwoorden laat de minister weinig twijfel bestaan: het beperken van de winst tot slechts 2 procent is volgens haar onwenselijk, marktverstorend en nadelig voor het investeringsklimaat.
Heemskerk legt winstnorm op: aanleiding tot nationale kritiek
De gemeente Heemskerk heeft een partnerselectieprocedure uitgeschreven voor de bouw van een nieuw kindcentrum en circa 90 woningen. Omdat de grond deels in handen is van de gemeente, kan zij voorwaarden stellen aan de marktpartij die het project mag uitvoeren. Die keuze leidde tot een harde eis: de Algemene Kosten (AK) en winst samen mogen maximaal 2 procent bedragen.
Volgens de gemeente moet deze aanpak zorgen voor transparantie en beheersing van kosten, mede door een verplichte open-boeken-benadering. Maar deze strenge winstnorm leidt tot veel vragen, zeker nu Nederland midden in een grote woningbouwopgave zit en marktpartijen hard nodig zijn om de bouwproductie op peil te houden.
Minister Keijzer bevestigt in haar toelichting dat het Rijk het nieuws heeft gevolgd, maar plaatst direct kanttekeningen bij de koers van Heemskerk.
Beperkte winstnorm werkt marktverstorend
Op de vraag of een maximale winst van 2 procent marktverstorend werkt, geeft de minister een duidelijk antwoord: ja. De woningbouw is sterk afhankelijk van investeerders die risico’s nemen. Een te lage vergoeding voor dat risico leidt er eenvoudigweg toe dat projectontwikkelaars wegblijven. De minister benadrukt: wat een passende winstmarge is, hangt af van locatie, marktdynamiek en risico’s — factoren die marktpartijen het best zelf kunnen inschatten.
Daarbij waarschuwt Keijzer dat verschillen in gemeentelijk beleid leiden tot een onoverzichtelijke markt, waardoor onzekerheid ontstaat bij ontwikkelaars. Het gevolg: minder inschrijvingen, meer vertraging en mogelijk zelfs stagnatie van bouwprojecten.
Lokale afwijkingen staan haaks op landelijke lijn
Een belangrijk punt in de beantwoording draait om uniformiteit. Het Rijk wil voorspelbaarheid voor marktpartijen om woningbouwprojecten te versnellen. Lokale afwijkingen — zoals de 2%-norm — staan dat doel volgens de minister in de weg.
De landelijke doelstelling van 100.000 woningen per jaar vraagt volgens Keijzer juist om helder beleid, samenwerking tussen overheden en een investeringsklimaat waarin marktpartijen durven deelnemen. Lokale ingrepen die afwijken van landelijk beleid, kunnen dat proces ernstig hinderen.
Risico’s kunnen niet worden doorgeschoven naar kopers of huurders
Interessant is de vraag of een lage winstmarge ertoe leidt dat projectontwikkelaars kosten doorberekenen aan kopers of huurders. De minister ontkracht dat: woningprijzen worden bepaald door de markt, niet door bouwkosten. Wel erkent zij dat een lage marge minder aantrekkelijk is voor ontwikkelaars, waardoor het animo voor inschrijving afneemt.
Ook al is de planologische procedure in dit specifieke project al doorlopen, daarmee zijn de risico’s niet verdwenen. Bij tegenvallers moet immers eerst het risicopercentage worden aangesproken.
Kan het leiden tot minder betaalbare woningen?
BBB wilde van de minister weten of dit soort beleid uiteindelijk niet juist leidt tot mínder betaalbare woningen. Keijzer beaamt dat stringente lokale voorwaarden woningbouwplannen kunnen doen stagneren — precies het tegenovergestelde van wat Nederland nodig heeft.
Gaat het Rijk ingrijpen?
Hoewel de gemeente formeel binnen haar wettelijke bevoegdheden handelt, is de minister duidelijk: de situatie is ongewenst en zij gaat hierover in gesprek met de gemeente Heemskerk. Ze wil bespreken welke gevolgen deze aanpak heeft voor gebiedsontwikkelingen en voor het investeringsklimaat in bredere zin.
Keijzer benadrukt dat met de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting de ruimte voor afwijkend gemeentelijk beleid kleiner wordt. Deze wet moet zorgen voor landelijke uniformiteit en meer sturing vanuit het Rijk op woningbouwprogramma’s.
Open-boeken-beleid: nuttig, maar met nuance
In haar antwoord op de vraag over transparantie zegt de minister dat een open-boeken-aanpak voordelen kan hebben. Het vergroot het vertrouwen tussen partijen en voorkomt dat onnodig overheidsgeld wordt ingezet. Ook helpt het bij grondwaardestijging de publieke doelen beter te borgen.
Wel moet dit volgens haar zorgvuldig worden toegepast, zodat het de concurrentiepositie van bedrijven niet schaadt.
Hoe worden landelijke regels leidend gehouden?
Het Rijk neemt meerdere stappen om landelijke regels te beschermen. Zo komt er een meldpunt voor gemeenten die technisch strengere eisen stellen dan landelijk toegestaan. Ook wordt gewerkt aan een meldpunt voor bovenmatige betaalbaarheidseisen. Gemeenten worden daarnaast opgeroepen om modelovereenkomsten te gebruiken, zodat marktpartijen weten waar ze aan toe zijn.
Politiek podium? Minister blijft voorzichtig
Tot slot werd gevraagd of de wethouder haar positie misbruikt als politiek podium in verkiezingstijd, aangezien zij kandidaat is voor de Tweede Kamer namens GroenLinks-PvdA. De minister blijft diplomatiek: het beleid is democratisch gelegitimeerd, maar afwijken van gangbare normen noemt zij “onwenselijk”.
