AMSTERDAM – Migratie heeft de afgelopen tien jaar een doorslaggevende rol gespeeld bij de groei van de Nederlandse woningvraag. Volgens onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) is ongeveer 60 procent van de extra woningvraag tussen 2015 en 2024 toe te schrijven aan migratie. Migranten die in deze periode naar Nederland kwamen, bewoonden in 2024 gezamenlijk ongeveer 435.000 woningen. Het instituut verwacht dat migratie ook de komende jaren een belangrijke factor blijft op de woningmarkt, maar dat de structurele vraag naar nieuwe woningen na 2030 aanzienlijk kan afnemen.

De conclusies staan in de publicatie 'Migratie en de woningmarkt', die het EIB in oktober 2026 heeft uitgebracht. Volgens het instituut zijn de gevolgen van verschillende vormen van migratie voor de Nederlandse woningmarkt voor het eerst systematisch onderzocht.

Ruim 2,2 miljoen migranten kwamen naar Nederland

Uit het onderzoek blijkt dat tussen 2015 en 2024 ongeveer 2,2 miljoen migranten naar Nederland kwamen. Van deze groep verbleven er in 2024 nog circa 1,4 miljoen in Nederland.

Een aanzienlijk deel van de mensen die naar Nederland komen, vertrekt na verloop van tijd weer. Vooral bij arbeidsmigranten is de uitstroom relatief groot.

Volgens het EIB vertrekt ongeveer 60 procent van de arbeidsmigranten binnen een periode van tien jaar weer uit Nederland.

Bij asielmigranten ligt dat anders. Hoewel hun instroom kleiner is dan die van arbeidsmigranten, blijven zij volgens het onderzoeksinstituut doorgaans permanent in Nederland wonen.

Daardoor hebben arbeidsmigranten en asielmigranten over de onderzochte periode uiteindelijk een bijna even grote bijdrage geleverd aan de structurele woningvraag.

Asielmigratie legt druk op sociale huurwoningen

Het EIB constateert aanzienlijke verschillen tussen de woningmarktsegmenten waarin migranten terechtkomen.

Arbeidsmigranten, kennismigranten, internationale studenten en andere migranten zijn volgens het onderzoek vooral aangewezen op de vrije huursector en in mindere mate op koopwoningen.

Voor asielmigranten geldt een ander beeld. Van deze groep is volgens het instituut ongeveer 90 procent uiteindelijk in een sociale huurwoning terechtgekomen.

Daarmee vormt asielmigratie volgens het EIB een belangrijke factor binnen de vraag naar sociale huurwoningen.

Het instituut plaatst daarbij een kanttekening bij de veelgebruikte constatering dat statushouders ongeveer 7 procent van de toewijzingen in de sociale huursector vertegenwoordigen.

Volgens de onderzoekers ontstaat hiermee een vertekend beeld wanneer dit percentage wordt gebruikt om de invloed op de extra woningvraag te beoordelen.

Veel sociale huurwoningen worden namelijk toegewezen aan mensen die al in een corporatiewoning wonen. Wanneer zij verhuizen, komt hun vorige woning opnieuw beschikbaar.

Bij nieuwe huishoudens die vanuit migratie de woningmarkt betreden, ontstaat daarentegen extra vraag naar woonruimte.

Het EIB stelt daarom dat bij het beoordelen van de invloed van migratie niet alleen naar woningtoewijzingen moet worden gekeken, maar ook naar de netto toename van de woningbehoefte.

Komende tien jaar nog honderdduizenden woningen nodig

Ook voor de komende tien jaar verwacht het onderzoeksinstituut dat migratie een grote invloed houdt op de Nederlandse woningmarkt.

Wanneer de migratie zich volgens de huidige trends ontwikkelt, leidt dit naar verwachting tot een aanvullende woningvraag van ongeveer 340.000 woningen.

Het EIB heeft daarnaast een scenario doorgerekend waarin de netto migratie wordt beperkt tot ongeveer 50.000 personen per jaar.

Dit sluit aan bij een eerder advies van de Staatscommissie Demografische Ontwikkeling.

In dat scenario daalt de verwachte extra woningvraag door migratie naar ongeveer 235.000 woningen in tien jaar.

Volgens het instituut zou een dergelijke ontwikkeling vooral een aanzienlijke beperking van de asielmigratie vereisen.

De uitkomsten zijn scenario's en geen vaststaande voorspellingen. De daadwerkelijke ontwikkeling hangt onder meer af van migratiestromen, overheidsbeleid en het aantal mensen dat Nederland weer verlaat.

Woningvraag neemt na 2030 mogelijk sterk af

Een opvallende conclusie van het onderzoek is dat de structurele woningvraag op langere termijn aanzienlijk lager kan uitvallen dan momenteel wordt aangenomen.

Bij een trendmatige ontwikkeling verwacht het EIB dat de structurele woningvraag door migratie uiteindelijk terugloopt naar ongeveer 35.000 woningen per jaar.

Daarnaast neemt volgens de onderzoekers de invloed van gezinsverdunning af.

Gezinsverdunning betekent dat er gemiddeld minder mensen in één huishouden wonen. Hierdoor zijn meer woningen nodig, zelfs wanneer het totale aantal inwoners nauwelijks verandert.

Het EIB verwacht dat deze ontwikkeling op termijn nog ongeveer 15.000 extra woningen per jaar vraagt.

Samen zou de structurele woningvraag daarmee uitkomen op circa 50.000 woningen per jaar.

Volgens het instituut zijn dat aantallen die de afgelopen jaren met de jaarlijkse nieuwbouwproductie ruimschoots zijn gehaald.

Woningnood blijft voorlopig groot

Dat de structurele woningvraag op langere termijn kan afnemen, betekent volgens het EIB nadrukkelijk niet dat de woningnood binnenkort voorbij is.

Vooral tot 2030 blijft de druk op de woningmarkt naar verwachting groot.

Een belangrijke oorzaak is dat nog veel migranten in opvangvoorzieningen verblijven en uiteindelijk moeten doorstromen naar reguliere huisvesting.

Daarnaast bestaat er een aanzienlijke onvervulde woningvraag onder jongeren die zelfstandig willen gaan wonen, maar daar momenteel onvoldoende mogelijkheden voor hebben.

Ook andere huishoudens die willen verhuizen, ondervinden de gevolgen van het beperkte woningaanbod.

Daarom blijft het volgens het instituut noodzakelijk om de komende jaren voldoende woningen te realiseren.

Waarschuwing voor grote woningbouwprojecten

De onderzoekers verbinden belangrijke beleidsconclusies aan de verwachte afname van de woningvraag na 2030.

Vooral grote woningbouwprojecten met een lange voorbereidingstijd verdienen volgens het EIB een zorgvuldige beoordeling.

Dergelijke projecten vragen vaak aanzienlijke voorinvesteringen in grondverwerving, infrastructuur, nutsvoorzieningen en bouwrijp maken.

Wanneer de woningvraag tegen de tijd dat de woningen worden opgeleverd aanzienlijk lager is, kunnen de financiële risico's voor gemeenten en ontwikkelaars toenemen.

Het instituut adviseert daarom terughoudendheid bij grote investeringen die pas op langere termijn extra woningaanbod opleveren.

Dat betekent niet dat woningbouw moet worden stilgelegd. Het EIB benadrukt juist dat de huidige woningnood vraagt om projecten die op relatief korte termijn woningen opleveren.

Migratiebeleid en woningbouwbeleid steeds nauwer verbonden

Het onderzoek maakt duidelijk dat migratiebeleid en woningbouwbeleid volgens het EIB niet los van elkaar kunnen worden beoordeeld.

De instroom en uitstroom van migranten hebben directe gevolgen voor het aantal huishoudens dat woonruimte zoekt. Daarbij maakt het veel uit of mensen tijdelijk in Nederland verblijven of zich permanent vestigen.

Ook is van belang in welk segment van de woningmarkt verschillende groepen terechtkomen.

Volgens het EIB verklaart migratie een groot deel van de groei van de woningvraag tussen 2015 en 2024. Dat betekent niet dat migratie de enige oorzaak is van de Nederlandse woningnood. Ook gezinsverdunning en bestaande onvervulde woningbehoeften spelen een rol, terwijl de beschikbaarheid van woningen mede afhankelijk is van de bouwproductie.

De centrale conclusie van het onderzoek is dat de woningnood tot 2030 groot blijft, maar dat Nederland zich tegelijkertijd moet voorbereiden op een mogelijk veel gematigder woningvraag in de periode daarna.