NVM: “Uitponden vergroot kloof onder starters”

AMSTERDAM, 11 maart 2026 – De grootschalige verkoop van voormalige huurwoningen heeft in 2025 geleid tot meer koopkansen voor starters, maar vergroot tegelijk de ongelijkheid op de woningmarkt. Dat blijkt uit nieuw onderzoek van makelaarsvereniging NVM. Vooral jonge alleenstaanden in stedelijke gebieden konden profiteren van het extra aanbod, terwijl starters met lagere of middeninkomens juist verder achterop raken.

Volgens de onderzoekers zorgde de zogenoemde uitpondgolf ervoor dat een recordaantal starters een woning wist te kopen. In totaal kochten 75.000 starters in 2025 een huis via een NVM-makelaar. Dat is het hoogste aantal tot nu toe. Toch laat het onderzoek zien dat deze groei niet voor alle woningzoekenden dezelfde betekenis heeft. Voor veel thuiswonende jongeren en starters zonder spaargeld of hulp van familie is de drempel naar een koopwoning juist hoger geworden.

NVM-Wonenvoorzitter Lana Goutsmits-Gerssen stelt dat de uitkomsten laten zien dat beleidskeuzes nodig zijn om de woningmarkt beter in balans te brengen. Volgens haar ontstaan door het uitponden nieuwe knelpunten, ondanks het extra koopaanbod.

Recordaantal starters koopt woning

Een belangrijk deel van de extra verkochte woningen bestond uit voormalige huurwoningen. In 2025 was ongeveer één op de zes verkochte woningen een uitgeponde huurwoning. Het ging daarbij vaak om kleinere appartementen, een segment dat goed aansluit bij de wensen en financiële mogelijkheden van een deel van de starters.

Van de uitgeponde woningen was 68 procent een appartement. Van die appartementen was 59 procent kleiner dan 70 vierkante meter. Juist dit type woning is populair bij jonge starters, vooral in stedelijke gebieden waar appartementen vaak de meest haalbare eerste stap op de koopmarkt vormen. Uit het onderzoek blijkt dat 64 procent van deze uitgeponde woningen door een starter werd gekocht.

Voor alleenstaande starters pakte deze ontwikkeling relatief gunstig uit. Vergeleken met 2020 kochten zij 18 procent meer woningen. Vooral jonge, alleenstaande stedelingen wisten te profiteren van het toegenomen aanbod. Daarmee lijkt uitponden op het eerste gezicht een bijdrage te leveren aan de toegankelijkheid van de koopmarkt.

Huren was bereikbaar, kopen vaak niet

Volgens NVM schuilt juist daar de keerzijde. De woning zelf verandert niet wanneer een huurwoning wordt verkocht, maar de groep mensen die ervoor in aanmerking komt wel degelijk. Een woning die eerder nog bereikbaar was als huurhuis voor iemand met een middeninkomen, wordt als koopwoning vaak onhaalbaar.

Dat blijkt uit de analyse van ruim 7.600 woningen die in 2024 en 2025 via een NVM-makelaar eerst werden verhuurd en later verkocht. Voor een uitgeponde woning met een mediane verkoopprijs van 400.000 euro is bij volledige financiering een bruto jaarinkomen van ongeveer 84.500 euro nodig. Toen diezelfde woning nog werd verhuurd, was een inkomen van circa 53.500 euro voldoende, uitgaande van een inkomenseis van drie keer de maandhuur.

Dat verschil van meer dan 30.000 euro per jaar maakt volgens NVM duidelijk waarom veel starters buiten de boot vallen. Waar dezelfde woning in de huursector nog haalbaar was, blijkt aankoop alleen mogelijk voor huishoudens met een aanzienlijk hoger inkomen of extra vermogen.

Contrast in middensector loopt verder op

In de gereguleerde middensector is het verschil volgens NVM nog groter. Voor woningen die onder de Wet betaalbare Huur in deze categorie zouden vallen, zou een inkomen van ongeveer 37.000 euro genoeg zijn om te huren. Voor aankoop van diezelfde woning is al snel een inkomen van rond de 77.000 euro nodig.

Daardoor verschuiven deze woningen naar een heel andere doelgroep dan oorspronkelijk werd beoogd. Waar de wet juist bedoeld is om huren betaalbaar te houden voor middeninkomens, belanden veel van deze woningen na verkoop bij hogere inkomens of kopers met eigen geld. Volgens de NVM raakt daardoor het evenwicht zoek tussen beschikbaarheid, bereikbaarheid en betaalbaarheid.

De organisatie wijst erop dat niet alleen het aantal woningen van belang is, maar ook de vraag wie daadwerkelijk toegang heeft tot die woningen. Meer koopaanbod betekent niet automatisch een beter werkende woningmarkt als grote groepen starters dat aanbod niet kunnen betalen.

Krappere huurmarkt en hogere huren

De gevolgen van uitponden zijn ook zichtbaar op de huurmarkt. Doordat veel particuliere verhuurders woningen verkopen, neemt het aantal beschikbare huurwoningen in rap tempo af. Eind 2025 lag het aantal huurtransacties in de vrije sector 38 procent lager dan een jaar eerder.

In de middensector was de daling in de vier grote steden nog sterker. Daar nam het aantal verhuurde woningen af met 50 tot 70 procent. Minder aanbod leidt tegelijkertijd tot hogere prijzen. In 2025 stegen de huren in de vrije sector volgens NVM met bijna 10 procent op jaarbasis. De gemiddelde maandhuur kwam daarmee uit op ongeveer 1.660 euro.

Voor starters die zijn aangewezen op huren betekent dat een dubbele tegenvaller: het aanbod wordt kleiner en de maandlasten lopen verder op. Daarmee neemt de druk op jongvolwassenen zonder koopmogelijkheden verder toe.

Vermogen wordt steeds bepalender

NVM wijst erop dat vermogen een steeds grotere rol speelt bij de kansen van starters. Kopers bouwen op termijn doorgaans vermogen op via hun woning en profiteren bovendien van fiscale voordelen. Maar om die stap te kunnen zetten, moet eerst aan hoge toetredingseisen worden voldaan.

Volgens cijfers van het Hypotheken Data Netwerk brachten starters in 2025 gemiddeld 45.000 euro aan eigen vermogen in bij de aankoop van een woning. Voor veel alleenstaanden is dat bedrag zonder spaargeld of financiële steun van familie niet op te brengen. Daarmee groeit volgens de onderzoekers de kloof tussen starters met en zonder buffer.

Wie over eigen geld beschikt, kan een woning kopen en verder vermogen opbouwen. Wie die mogelijkheid niet heeft, blijft afhankelijk van een steeds kleinere en duurdere huurmarkt. Volgens Goutsmits-Gerssen vergroot uitponden daardoor de tweedeling op de woningmarkt.

Vooral jonge stedelingen profiteren

Per saldo zijn het vooral jonge stedelijke starters onder de 35 jaar met voldoende inkomen of eigen vermogen die profiteren van het uitponden. Voor starters die buiten de stad op zoek zijn naar een gezinswoning is de situatie juist verslechterd.

Veel starters willen nog altijd het liefst beginnen in een grondgebonden woning, zoals een rijtjeshuis met tuin. Juist in dat segment is het aanbod afgenomen, onder meer door een gebrek aan doorstroming. Daardoor kunnen jonge stellen minder vaak instappen. Kocht in 2020 nog 75 procent van de starters een grondgebonden woning, inmiddels is dat aandeel gedaald tot ongeveer 60 procent.

Het nieuwe NVM-onderzoek, uitgevoerd door databedrijf brainbay, schetst daarmee een dubbel beeld. Uitponden heeft het koopaanbod vergroot en sommige starters geholpen aan hun eerste woning. Tegelijkertijd maakt diezelfde ontwikkeling de woningmarkt minder toegankelijk voor lagere en middeninkomens, vooral voor jongvolwassenen zonder vermogen. Volgens NVM zijn daarom gerichte beleidskeuzes nodig om verdere ongelijkheid te voorkomen en de woningmarkt evenwichtiger te maken.