AMSTERDAM, 20 februari 2026 – De Nederlandse woningmarkt liet in het vierde kwartaal van 2025 een opvallend dubbel beeld zien. Enerzijds bereikte het aantal transacties een record met bijna 75.000 verkochte koopwoningen. Anderzijds namen signalen van afkoeling toe. Voor het eerst in 2,5 jaar tijd werd er op kwartaalbasis minder vaak en minder hoog overboden.
Volgens Maxim Bours, CEO van Huispedia, hangt dit samen met een combinatie van seizoensinvloeden, toegenomen aanbod en een teruglopende vraag. “Het laatste kwartaal is traditioneel rustiger voor zoekers, terwijl er dit jaar juist relatief veel woningen te koop zijn gezet,” aldus Bours.
Teruglopende vraag, groeiend aanbod
Aan het begin van het vierde kwartaal stonden circa 45.000 woningen te koop. In de loop van het kwartaal liep dit aantal op tot bijna 50.000, ondanks het hoge aantal verkopen. Dat wijst volgens Huispedia op een afnemende vraag per woning.
Het aantal aangevraagde bezichtigingen per woning daalde met 6,5 procent. Die verminderde interesse werkte direct door in het biedgedrag. Gemiddeld werd in het vierde kwartaal 5,2 procent boven de vraagprijs geboden, tegenover 5,8 procent in het derde kwartaal. Daarmee is sprake van de eerste daling op kwartaalbasis sinds 2,5 jaar.
Ook het aandeel woningen waarbij werd overboden nam af. In het vierde kwartaal gebeurde dit bij 73 procent van de verkopen, tegen bijna 75 procent een kwartaal eerder. Tegelijkertijd nam het aantal onderbiedingen toe van 18,6 naar 20,1 procent.
Meer prijsverlagingen zichtbaar
Een ander signaal van afkoeling is het toenemende aantal prijsverlagingen. Eén op de acht woningen kwam opnieuw te koop met een lagere vraagprijs. Bij appartementen was dat zelfs één op de zeven. Volgens Huispedia onderstreept dit dat verkopers vaker moeten bijstellen om kopers te trekken in een markt waarin het aanbod sneller groeit dan de vraag.
Keuze van makelaar kan €40.000 schelen
Ondanks de afkoelende markt zijn de verschillen in verkoopopbrengst groot. Uit onderzoek van Huispedia blijkt dat de keuze voor een verkoopmakelaar een aanzienlijk financieel effect kan hebben.
De prestaties van de best presterende 25 procent van de makelaars in 2025 zijn vergeleken met die van de minst presterende 25 procent. De topgroep verkocht woningen in het vierde kwartaal gemiddeld 3,04 procent boven de Huispedia Woningwaarde, wat neerkomt op een extra opbrengst van gemiddeld €21.740.
De minst presterende groep verkocht juist gemiddeld 5,69 procent onder de Huispedia Woningwaarde. Dat resulteerde in een gemiddeld lagere opbrengst van €18.500. Het verschil in verkoopopbrengst tussen beide groepen komt daarmee uit op meer dan €40.000 per woning.
Vooruitzicht: afkoeling waarschijnlijk tijdelijk
Volgens Bours is de huidige afkoeling waarschijnlijk van korte duur. “In het eerste kwartaal zal het zogeheten uitpondeffect — de verkoop van voormalige huurpanden — nog een drukkend effect hebben op het biedgedrag. In de loop van het jaar zal dit geleidelijk verdwijnen,” zegt hij.
Daarnaast verwacht Huispedia dat de vraag naar koopwoningen in de loop van 2026 weer aantrekt door seizoensinvloeden. Hoe sterk die opleving zal zijn, hangt volgens Bours vooral af van de loonontwikkeling en de beweging van de hypotheekrente. “Als de lonen blijven stijgen en de rente stabiliseert of daalt, kan de markt later in 2026 opnieuw verhit raken.”
Belangrijkste ontwikkelingen op een rij
- Groter aanbod leidt tot recordaantal woningverkopen
- Overbieden daalt voor het eerst in 2,5 jaar op kwartaalbasis
- Teruglopende vraag per woning belangrijkste oorzaak
- Minder bezichtigingen en meer prijsverlagingen zichtbaar
- Keuze van makelaar kan meer dan €40.000 verschil maken
- Verwachting: afkoeling van tijdelijke aard
