Onderzoek: “Verloren volkshuisvesting: hoe Stef Blok ruimte gaf aan ontwikkelaars”

Stef Blok werd in 2012 minister voor Wonen en Rijksdienst in het kabinet-Rutte II. Hij kwam binnen in een periode waarin de woningcrisis al begon te knellen: lange wachttijden voor sociale huur, stijgende huren, tekorten in met name de Randstad, en druk op starters. Maar vanaf zijn aantreden werd beleid ingezet dat juist lijkt bedoeld om de invloed van de markt op de woningvoorraad te vergroten, vaak ten koste van de sociale huursector. Ik bespreek hier hoe dat beleid eruitzag, wat de gevolgen waren, en in hoeverre het terecht is om te spreken van “ziel verkopen aan de projectontwikkelaars”.

Wat deed Blok precies?

Een aantal beleidsmaatregelen en beleidskeuzes onder Blok zijn relevant in deze discussie:

1. Verhuurdersheffing
   In 2013 werd de verhuurdersheffing ingevoerd. Woningcorporaties moesten jaarlijks een aanzienlijke bijdrage leveren aan de staatskas, op basis van hun bezit van sociale huurwoningen.
   Gevolg: minder financiële ruimte om sociale huurwoningen te bouwen, onderhoud uit te stellen, of te investeren in betaalbaarheid en toegankelijkheid.
2. Scheefwonenbeleid en huurverhogingen
   Er werd strengere regulering ingesteld om “scheefwonen” tegen te gaan: mensen met hogere inkomens die in sociale huur bleven, werden via huurverhogingen of via de inkomensgrenzen steeds minder beschermd.
   Blok wees voorstellen af van coalitiepartners om de inkomensgrenzen ruim op te trekken, uit vrees dat dan teveel huishoudens aanspraak zouden maken op sociale huur.
3. Vrije ruimte voor (commerciële) beleggers / projectontwikkelaars
   Blok stimuleerde de bouw van middeldure huur en vrije sector huurwoningen, ook via actieve betrokkenheid van commerciële partijen zoals pensioenfondsen of buitenlandse investeerders. In zijn beleid werd steeds meer de rol van de markt centraal gesteld bij nieuwbouw, verhuur, en beheer.
   Hij sprak zich uit voor het terugbrengen van sociale huurwoningen als percentage in steden als Amsterdam, en voor het bouwen van woningen voor middeninkomens boven de sociale huurgrens.
4. Beperking van de taak en mogelijkheden van corporaties
   Corporaties moesten zich richten op hun “kerntaak” (sociale huur), moesten minder doen buiten hun primaire taak (zoals leefbaarheid, openbare ruimte), en kregen beperkingen opgelegd als zij wilden diversifiëren (koop, duurdere huur).

Gevolgen voor de sociale huursector

Deze beleidskeuzes hebben – deels door directe effecten, deels door impliciete prikkels – geleid tot een aantal duidelijke gevolgen:

• Afname van sociale huurwoningen: Volgens onderzoek namen tussen 2013 en ~2021 het aantal sociale huurwoningen van corporaties af met bijna 100.000.
• Vertraagde nieuwbouw: Projecten voor sociale huur werden geschrapt of uitgesteld doordat corporaties minder geld beschikbaar hadden vanwege de verhuurdersheffing en hogere financiële verplichtingen.
• Hogere huren & de vrije sector groeit: De nadruk op vrije huur en huur boven de sociale grens, in combinatie met mogelijkheden voor beleggers, leidde tot een sterke groei van de vrije sector (duurdere huur) en minder sociale voorraad.
• Verminderde toegankelijkheid voor lagere inkomens: Door strengere inkomensnormen, beperkte sociale voorraad, en hogere huren werd het voor mensen met lage of modale inkomens steeds moeilijker om iets betaalbaars te vinden.

Was dit “ziel verkopen aan projectontwikkelaars”?

De metafoor “ziel verkopen” suggereert dat iets waardevols en idealistisch hier de sociale woningbouw, het recht op betaalbaar wonen, volks­huisvesting als publieke taak geruild is voor winst en marktbelang. In hoeverre dat terecht is hangt af van vier vragen:

1. Was er sprake van bewust keuze?
   Ja. Blok maakte herhaaldelijk beleidskeuzes die expliciet gericht waren op liberalisering, marktwerking, het beperken van sociale huursector tot de laagste inkomens, en het creëren van meer ruimte voor commerciële partijen (ontwikkelaars/beleggers). Niet alles wat gebeurde was onbedoeld, veel was ideologisch of economisch gemotiveerd.
2. Was er een alternatief?
   Ja, er waren stemmen binnen de coalitie of vanuit maatschappelijke organisaties die pleitten voor extra sociale woningbouw, ruimere inkomensgrenzen, of minder verhuurdersheffing. Die zijn in veel gevallen afgewezen of deels gecompromitteerd.
3. In hoeverre profiteerden projectontwikkelaars/beleggers?
   De policy shift heeft marktkansen gecreëerd: uitbreiding van vrije sector huur, meer instroom van commerciële partijen, minder restricties voor private investeerders. De context maakte ontwikkelaars vaker de “partij die het gaat doen” voor nieuwbouw. Dat betekent winst in marktvolume, mogelijk grotere winstmarges, en meer ruimte om projecten, ook duurdere woningen,te realiseren.
4. Wat was de maatschappelijke schade?
   De schade lijkt reëel: lange wachttijden, tekort aan betaalbare sociale huurwoningen, grotere druk op middeninkomens, stijgende huren, en sociale segregatie. Voor veel mensen werden goede, betaalbare woonopties minder bereikbaar.

Nuancering

Natuurlijk werkt het niet zo dat alles wat Blok deed uitsluitend slecht was, noch dat alle effecten volkomen voorzienbaar waren:

• De woningmarkt is complex: tekorten, prijsdruk, demografische verandering en regionale discrepanties spelen mee. Zelfs met ideële plannen is uitvoering vaak lastig, zeker als gemeentelijke grondposities, bouwkosten en regelgeving meespelen.
• Sommige maatregelen hadden deels redelijke motieven: doorstroming bevorderen, scheefwonen aanpakken, fiscale hervormingen (zoals hypotheekrente-aftrek) cq. verplicht aflossen, en het zoeken naar investeringskapitaal om nieuwbouw op gang te helpen.
• Er waren politieke en maatschappelijke compromissen: Blok hoefde zijn plannen soms te matigen (bijv. verhuurdersheffing milder maken, grens scheefwonen niet maximaal oprekken).

Conclusie: verkocht of verhandeld?

Is het “ziel verkopen”? Naar mijn oordeel: ja, in aanzienlijke mate. Stef Blok heeft in zijn ministerschap consistent keuzes gemaakt die de positie van sociale huurwoningen onder druk zetten en marktkrachten meer ruimte gaven. Hij heeft institutionele en financiële mechanismes ingevoerd zoals de verhuurdersheffing, strengere inkomenscriteria, en grotere betrokkenheid van projectontwikkelaars en beleggers, waarbij de sociale huursector steeds verder werd verengd tot de laagst mogelijke inkomensgroep.

Niet alle verantwoordelijkheid ligt bij hem alleen, politiek, bestuurlijk én maatschappelijk was er druk om woningen te laten “werken als markt”, om schuldenlast te beperken, om de overheid minder verplichtingen te geven. Maar de richting van zijn beleid was duidelijk: koop en vrije huur werden meer norm, sociale huur werd meer uitzondering. En dat is iets waar men, afhankelijk van politieke opvattingen , met verdriet, kritiek of frustratie op terugkijkt.

Waar gaan we heen?

Het is essentieel nu te reflecteren op de fundamenten van volkshuisvesting:

• Hervorm de verhuurdersheffing of schaf deze af, zodat corporaties weer financiële ruimte krijgen.
• Stel duidelijke doelen voor sociale woningbouw, inclusief percentages per gemeente, en controleer die.
• Herzie inkomensnormen en huurgrenzen zodanig dat middeninkomens niet buitengesloten worden.
• Zorg voor regulering van vrije sector huurprijzen, en beperk speculatie door beleggers.
• Herstel het publieke karakter van volkshuisvesting: investeer in betaalbaarheid, duurzaamheid, toegankelijkheid.

Stempel

Stef Blok heeft zijn stempel op de Nederlandse woningmarkt gedrukt: een stempel dat in grote letters laat zien welke waarden op welke plek kwamen te staan. Wanneer “marktwerking” zwaarder telt dan “recht op wonen”, dan raakt de ziel van volkshuisvesting beschadigd. Dat is wat er onder Bloks beleid, naar mijn analyse, is gebeurd: een stap in de richting van een woningmarkt waarin projectontwikkelaars en private beleggers steeds dominanter zijn, en sociale huur steeds kleinere ruimte krijgt.

Gebruikte bronnen:

• “Hoe Stef Blok en de VVD de Woningmarkt de Nek Omdraaiden – Affidata.nl” Affidata
• “Minister Blok creëert een explosieve stedelijke woningmarkt” – De Volkskrant Volkskrant
• “Blok wil tekort kleine huurwoningen aanpakken” – EW Magazine / ANP EWmagazine.nl+1
• “Blok: ‘Laat huurwoningen door markt bouwen’” – De Volkskrant Volkskrant
• “Wat wil Stef Blok veranderen?” – NOS NOS
• “Wat er misging in het woonbeleid, volgens de man die er de basis voor legde” – De Correspondent De Correspondent