DEN HAAG – Huizenkopers kunnen vanaf 1 januari 2027 voor woningen tot 500.000 euro gebruikmaken van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dat is 30.000 euro meer dan dit jaar. Tegelijkertijd stelt het kabinet nog eens 100 miljoen euro beschikbaar om koopwoningen voor starters betaalbaarder te maken. Ook veranderen de hypotheekregels voor woningen met funderingsproblemen en een slecht energielabel.
Dat schrijft minister Elanor Boekholt-O'Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in een brief die maandag 12 oktober naar de Tweede Kamer is gestuurd. Met de maatregelen wil het kabinet de toegang tot koopwoningen verbeteren en huizenkopers beschermen tegen financiële risico's.
NHG-grens stijgt met 30.000 euro
De maximale woningwaarde waarvoor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie kan worden afgesloten, stijgt van 470.000 euro in 2026 naar 500.000 euro in 2027. Daarmee wordt de regeling bereikbaar voor kopers van duurdere woningen.
Voor huizenkopers die energiebesparende maatregelen meefinancieren, komt de grens nog hoger te liggen. Zij kunnen onder voorwaarden gebruikmaken van NHG tot een bedrag van 530.000 euro.
De hogere grens volgt uit de jaarlijkse berekening waarbij de gemiddelde koopsommen over de afgelopen 27 maanden als uitgangspunt worden genomen. Daarbovenop komt een opslag van vijf procent.
De eenmalige NHG-premie blijft in 2027 ongewijzigd op 0,4 procent van het hypotheekbedrag.
Bescherming bij financiële problemen
De Nationale Hypotheek Garantie is bedoeld om huiseigenaren financiële zekerheid te bieden. Wanneer zij door bijvoorbeeld werkloosheid, een scheiding of andere omstandigheden hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen, wordt eerst gezocht naar een oplossing waarmee zij hun woning kunnen behouden.
Wanneer verkoop uiteindelijk onvermijdelijk blijkt, kan NHG onder voorwaarden bescherming bieden tegen een resterende hypotheekschuld.
Daarnaast profiteren huizenkopers met een NHG-hypotheek doorgaans van een lagere hypotheekrente. Voor veel huishoudens kan dit een verschil maken in de maandelijkse woonlasten.
Strengere eisen bij slechte funderingen
Vanaf 2027 worden ook de hypotheekregels voor woningen met een verhoogd funderingsrisico aangescherpt.
Geldverstrekkers moeten bij een NHG-hypotheek rekening houden met de verwachte herstelkosten wanneer uit onderzoek blijkt dat een woning een hoog risico op funderingsschade heeft.
Dat kan betekenen dat kopers minder geld kunnen lenen voor dergelijke woningen. Het risico wordt beoordeeld aan de hand van een eerste inschatting en, indien nodig, een verkennend funderingsonderzoek op locatie.
Volgens het ministerie gaat het om een beperkt deel van de Nederlandse woningvoorraad.
De maatregel moet voorkomen dat huizenkopers een woning aanschaffen waarvoor later omvangrijke en moeilijk te financieren herstelwerkzaamheden noodzakelijk blijken.
Extra lening voor woningen met slecht energielabel
Ook kopers van woningen met energielabel E, F of G krijgen vanaf 2027 te maken met aangepaste voorwaarden.
Bij de aankoop van een grondgebonden woning met een van deze energielabels wordt binnen NHG voortaan standaard uitgegaan van de mogelijkheid om 20.000 euro extra te lenen voor verduurzaming.
Dat bedrag kan bijvoorbeeld worden gebruikt voor isolatie, verbetering van de energiezuinigheid of andere energiebesparende maatregelen.
Het is overigens geen verplichting. Kopers die hun woning niet willen verduurzamen, kunnen ervoor kiezen de aanvullende financiering niet af te sluiten.
Volgens het kabinet kunnen verduurzamingsmaatregelen helpen om de energierekening structureel te verlagen en toekomstige betaalbaarheidsproblemen te voorkomen.
Wanneer de extra lening geheel of gedeeltelijk niet wordt gebruikt voor verduurzaming, vervalt het ongebruikte deel na twee jaar.
100 miljoen euro extra voor starterswoningen
Naast de aanpassingen aan de Nationale Hypotheek Garantie investeert het kabinet opnieuw in het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (NFBK).
Voor de periode van 2029 tot en met 2034 wordt 100 miljoen euro extra beschikbaar gesteld. Daarmee moeten naar verwachting ongeveer 2.400 starterswoningen bereikbaar worden gemaakt voor huishoudens met een middeninkomen.
Het fonds werd in juni 2025 opgericht en kreeg bij de start eveneens 100 miljoen euro mee.
Via deze regeling kunnen projectontwikkelaars en woningcorporaties nieuwbouwwoningen voor een lagere prijs dan de marktwaarde aanbieden aan starters.
Het verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs wordt vanuit het fonds gefinancierd. Wanneer de koper de woning later verkoopt, vloeit de ondersteuning, gecorrigeerd voor een deel van de waardeontwikkeling, terug naar het fonds.
Dat geld kan vervolgens opnieuw worden ingezet om andere starters te ondersteunen.
Al 863 starterswoningen aangemeld
Uit de cijfers over de periode tot eind september 2026 blijkt dat voor 24 woningbouwprojecten ondersteuning is aangevraagd.
Het gaat om in totaal 863 starterswoningen, waarvoor ongeveer 36 miljoen euro aan fondsbijdragen is aangevraagd.
De eerste projecten zijn inmiddels verkocht en in aanbouw. De verwachting is dat eind 2027 de eerste woningen worden opgeleverd.
Van het oorspronkelijke fondsbudget resteert ongeveer 64 miljoen euro. Daarmee kunnen naar schatting nog eens 1.500 starterswoningen worden ondersteund.
Het ministerie verwacht dat dit bedrag voldoende is voor 2027 en mogelijk een deel van 2028. Het daadwerkelijke moment waarop het geld opraakt, hangt af van het aantal aanvragen en de benodigde ondersteuning per woning.
De aanvullende 100 miljoen euro moet ervoor zorgen dat het fonds ook in de daaropvolgende jaren starters kan blijven helpen.
Niet iedere starter komt in aanmerking
Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen kent verschillende voorwaarden. Zo is de regeling gericht op koopstarters tot 35 jaar met een inkomen van maximaal twee keer modaal.
Daarnaast komen alleen nieuwbouwwoningen in aanmerking waarvan de getaxeerde marktwaarde binnen de landelijke betaalbaarheidsgrens valt.
Die grens stijgt in 2027 van 420.000 naar 435.000 euro.
Ook moet een woningbouwproject minimaal tien woningen omvatten voordat een ontwikkelaar aanspraak kan maken op ondersteuning.
Dat betekent dat kleinere woningbouwprojecten voorlopig buiten de regeling blijven.
Kabinet wil voorwaarden voorlopig niet versoepelen
Tijdens gesprekken met de uitvoerders Stichting OpMaat en SVn is onderzocht of de voorwaarden van het fonds verruimd kunnen worden.
Zo werd voorgesteld om ook projecten met minimaal vijf woningen toe te laten. Daarmee zouden meer kleinschalige bouwprojecten van het fonds gebruik kunnen maken.
Het kabinet kiest daar voorlopig niet voor. Volgens de minister nemen de uitvoeringskosten per woning toe wanneer ook kleinere projecten worden toegelaten.
Ook een verruiming waarbij de maximale verkoopprijs in plaats van de marktwaarde bepalend wordt voor deelname, wordt voorlopig afgewezen.
De minister vreest dat hierdoor vooral duurdere woningen van het fonds profiteren, terwijl goedkopere starterswoningen mogelijk worden verdrongen.
Bovendien zou een verruiming ertoe kunnen leiden dat het beschikbare budget sneller uitgeput raakt.
Evaluatie van startersfonds in 2029
Het kabinet wil het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen voorlopig binnen de bestaande voorwaarden verder laten functioneren.
In 2029 volgt een uitgebreide evaluatie. Daarbij wordt gekeken hoeveel starters daadwerkelijk zijn geholpen, hoeveel geld opnieuw beschikbaar is gekomen en of de regeling voldoende effectief is.
Ook wordt onderzocht of de voorwaarden alsnog aangepast moeten worden.
Met de verhoging van de NHG-grens en de uitbreiding van het startersfonds probeert het kabinet de toegang tot de koopwoningmarkt te verbeteren.
Voor starters blijft de beschikbaarheid van woningen echter een belangrijke factor. De hogere NHG-grens vergroot de mogelijkheden voor financiering, maar betekent niet automatisch dat huishoudens ook meer kunnen lenen. De maximale hypotheek blijft afhankelijk van onder meer inkomen, financiële verplichtingen en de geldende leennormen.
