AMSTERDAM, 28 april 2026 – De rechtbank Amsterdam legt prejudiciële vragen voor aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU) over de eerlijkheid van huurprijswijzigingsbedingen. Het gaat specifiek over huurcontracten in de vrije sector waarbij de jaarlijkse verhoging bestaat uit een inflatiecorrectie plus een extra opslagpercentage.

De zaak is aangespannen door een groep van 19 huurders van woonstichting Lieven de Key . Zij huren woningen in een seniorencomplex in Amsterdam met een geliberaliseerde huurprijs. In hun contracten staat dat de huur jaarlijks wordt verhoogd met het inflatiepercentage van het CBS, vermeerderd met een variabele opslag van maximaal 7%.

Twijfels over uitspraak Hoge Raad

De kantonrechter wil met de vragen aan het Europese Hof verduidelijking over een eerder arrest van de Nederlandse Hoge Raad uit november 2024. De Hoge Raad oordeelde toen dat een opslagbeding en een indexatiebeding als twee afzonderlijke elementen getoetst kunnen worden. Een opslag tot 3% werd door de Hoge Raad in beginsel niet als oneerlijk beschouwd, omdat de gevolgen voor de huurder voorzienbaar zouden zijn.

De Amsterdamse kantonrechter zet nu vraagtekens bij deze splitsing. Er wordt onderzocht of de jaarlijkse huurverhoging niet als één onsplitsbaar geheel moet worden gezien. Ook vraagt de rechter zich af of de cumulatieve werking van beide verhogingen het evenwicht tussen huurder en verhuurder niet te zeer verstoort.

Gevolgen van de woningnood

Een belangrijk punt in de prejudiciële vragen is de positie van de consument op de huidige woningmarkt. Volgens de Europese richtlijn voor oneerlijke bedingen moet een consument de overeenkomst kunnen opzeggen als een prijsverhoging te hoog uitvalt. De rechtbank vraagt het HvJ EU of een opzegmogelijkheid in de praktijk wel reëel is, gezien de extreme krapte op de woningmarkt in steden als Amsterdam.

Daarnaast wordt aandacht gevraagd voor individuele omstandigheden. Voor senioren met een vast AOW-inkomen kan een jaarlijkse opslag bovenop de inflatie ertoe leiden dat de woning op termijn onbetaalbaar wordt, terwijl hun inkomen niet meestijgt.

Financiële impact voor woningcorporaties

Verhuurder Lieven de Key voert aan dat het opslagbeding noodzakelijk is om de waarde van de vastgoedportefeuille op peil te houden en marktontwikkelingen te volgen. De corporatie waarschuwt dat het massaal moeten terugbetalen van eerdere huurverhogingen grote financiële gevolgen kan hebben voor de sector.

Partijen krijgen tot 26 mei 2026 de tijd om op de geformuleerde vragen te reageren voordat deze definitief naar Luxemburg worden gestuurd.