AMSTERDAM, 5 december 2025 – De Nederlandse vrije huursector staat zwaar onder druk. Het aantal verhuurtransacties daalt al jaren en in 2025 zet die trend onverminderd door. Tegelijkertijd stijgen de huurprijzen verder, ondanks een afnemend aanbod en toenemende regelgeving. De invoering van het gereguleerde middensegment zorgt ervoor dat een groot deel van de markt naar andere segmenten verschuift, met een structureel tekort aan huurwoningen als gevolg.

Waar woningzoekenden eerder nog konden uitwijken naar de vrije sector, wordt die optie voor steeds minder mensen bereikbaar. De combinatie van schaarste, beleidswijzigingen en hoge prijzen maakt het vinden van een geschikte huurwoning moeilijker dan ooit.

Aantal huurtransacties daalt hard

Het aantal verhuurde woningen in de vrije sector daalde in het derde kwartaal van 2025 met 11% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. In totaal werden ruim 3.400 kale huurwoningen verhuurd. Hoewel dit iets hoger ligt dan in het tweede kwartaal, blijft het ver onder het niveau van eerdere jaren.

In de eerste drie kwartalen van 2025 schommelde het aantal transacties rond de 3.000 per kwartaal, terwijl tussen 2015 en 2021 structureel ruim 6.000 transacties per kwartaal werden geregistreerd. Daarmee is het aanbod van de vrije sector in tien jaar tijd gehalveerd.

Appartementen domineren de markt

Appartementen blijven veruit het grootste segment binnen de vrije sector. In het derde kwartaal werden circa 2.600 appartementen verhuurd, goed voor meer dan driekwart van alle transacties. Dit is een lichte stijging ten opzichte van het vorige kwartaal, maar een daling in vergelijking met een jaar eerder.

Het aantal verhuurde eengezinswoningen bleef met ruim 800 woningen stabiel op een laag niveau. Makelaars signaleren dat de druk op dit type woningen blijft toenemen. Veel eigenaren kiezen ervoor om te uitponden, waardoor huurwoningen worden verkocht en definitief van de huurmarkt verdwijnen. Tegelijkertijd richt nieuwbouw zich vooral op kleinere appartementen, waardoor het tekort aan grotere huurwoningen verder groeit.

Huurprijzen blijven stijgen

In het derde kwartaal van 2025 steeg de gemiddelde huurprijs in de vrije sector naar €18,26 per m², een stijging van 6,2% vergeleken met een jaar eerder. Daarmee blijft het prijsniveau historisch hoog.

Bij woonhuizen steeg de gemiddelde m²-prijs van €14,48 naar €14,82, een kwartaalstijging van 2,4% en een jaarstijging van 8,8%. Appartementen lieten een lichte daling zien (van €19,40 naar €19,34), maar liggen nog altijd 4,5% hoger dan in 2024.

Krapte op de woningmarkt blijft de belangrijkste oorzaak. Het beperkte aanbod en de grote vraag – vooral in stedelijke regio’s – jagen de prijzen verder op.

Middensegment komt moeizaam op gang

Met de invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 werd een nieuw gereguleerd middensegment geïntroduceerd. Woningen met meer dan 186 WWS-punten (boven €1.184,83 huur) vallen sindsdien in de vrije sector; woningen onder die grens worden gereguleerd.

Hoewel de wetswijziging voor veel huurders lagere maandlasten oplevert, heeft de maatregel geleid tot een sterke toename van de verkoop van huurwoningen. Beleggers en particuliere verhuurders vinden het minder aantrekkelijk om woningen in het middensegment te verhuren, mede door wijzigingen in de Box 3-belasting.

De gevolgen zijn duidelijk zichtbaar:

• Eind 2024 waren er ruim 1.800 middenhuurtransacties.
• In Q3 2025 bleef dit steken op nog geen 1.100.

Gemiddelde middenhuurprijzen liggen op €16,98 per m², ongeveer 7% goedkoper dan de vrije sector, maar stijgen op jaarbasis ongeveer net zo hard.

Nieuwbouw biedt weinig verlichting

De nieuwbouwmarkt slaagt er nauwelijks in om de druk op de huurmarkt te verlichten. De gemiddelde nieuwbouwhuur daalde in Q3 2025 licht naar €21,23 per m², maar ligt nog steeds 7% hoger dan een jaar eerder. De gemiddelde maandhuur bedraagt €1.515.

Projectontwikkelaars en beleggers blijven voorzichtig. Wisselend overheidsbeleid, oplopende kosten en lange vergunningstrajecten maken investeren risicovol. Daardoor wordt er te weinig gebouwd om de druk op de huurmarkt te verminderen.

Sterke regionale verschillen

De huurprijsontwikkeling in het derde kwartaal laat een gemengd beeld zien:

• Zeer sterk stedelijke gebieden (Randstad) dalen licht naar €20,18 per m² (-0,9% t.o.v. Q2).
• Niet-stedelijke gebieden stijgen juist met 8,4% per kwartaal.

De Randstad blijft met gemiddeld €19,88 per m² verreweg het duurst, waarbij Noord-Holland (€22,14) de absolute koploper is.

Conclusie: krapte blijft structureel probleem

De vrije huursector in Nederland verkeert in zwaar weer. Door dalende transacties, een krimpende voorraad huurwoningen en blijvend hoge prijzen wordt de druk op woningzoekenden steeds groter. Zonder structurele investeringen, stabiel beleid en uitbreiding van het aanbod lijkt het woningtekort alleen maar verder toe te nemen.