Woningnood Nederland sinds 1970: Oorzaken en oplossingen

DEN HAAG – De druk op de Nederlandse woningmarkt is geen nieuw verschijnsel, maar heeft sinds 1970 ingrijpende gedaanteveranderingen ondergaan. Waar de overheid in de jaren zeventig en tachtig grootschalig ingreep met overheidsgestuurde nieuwbouw, heeft de decentralisatie en marktwerking van de afgelopen decennia geleid tot een historisch hoog woningtekort. Uit een analyse van vijftig jaar volkshuisvesting blijkt dat demografische druk, veranderd overheidsbeleid en fiscale prikkelingen de crisis tot een kookpunt hebben gebracht.

Verschuivingen per leeftijdscategorie sinds 1970

De impact van het volkshuisvestingsbeleid verschilt sterk per generatie en periode:

• Jongeren en starters (18-30 jaar): In de jaren 70 en 80 vond de ‘babyboomgeneratie’ nog relatief makkelijk een woning via sociale woningbouw of door de overheid gesubsidieerde koopwoningen. Sinds 2000 is de uitstroom van jongeren uit het ouderlijk huis echter historisch vertraagd. De stijgende huizenprijzen, leennormen en het afgenomen aanbod van betaalbare (huur)woningen zorgen ervoor dat starters steeds moeilijker een voet tussen de deur krijgen.
• Gezinnen (30-55 jaar): De zogenaamde ‘groeikernen’ (zoals Almere, Purmerend en Zoetermeer) boden in de jaren 70 en 80 massaal ruimte aan jonge gezinnen. Sinds de jaren 2000 is de binnenstedelijke verdichting centraal komen te staan, waardoor het aanbod van betaalbare gezinswoningen met een tuin drastisch is achtergebleven bij de vraag.
• Senioren (55+): Het opheffen van de traditionele verzorgingshuizen en het beleid om ouderen langer zelfstandig te laten wonen, heeft geleid tot een grote behoefte aan geclusterde, levensloopbestendige woonvormen. Omdat deze op grote schaal ontbreken, blijven veel senioren wonen in gezinswoningen die zij vaak decennia geleden hebben gekocht.

De voornaamste oorzaken van 1970 tot heden

De huidige woningnood is het resultaat van vijftig jaar opeengestapelde factoren:

1. Terugtredende overheid en afschaffing Ministerie van VROM: Met het verdwijnen van het Ministerie van VROM in 2010 werd volkshuisvesting overgelaten aan de markt. De invoering van de verhuurderheffing in 2013 remde de investeringscapaciteit van woningcorporaties voor nieuwbouw bovendien jarenlang af.
2. Gezinsverdunning en demografie: In 1970 bestond het gemiddelde Nederlandse huishouden nog uit meer dan 3 personen. Inmiddels is dat gedaald tot circa 2,1 persoon per huishouden. Er zijn daardoor aanzienlijk meer woningen nodig voor een gelijkblijvend aantal inwoners.
3. Milieu- en stikstofrestricties: Sinds de stikstofuitspraak in 2019 en strengere eisen rondom PFAS en duurzaamheid zijn vergunningverleningen en bouwtrajecten complexer en stroperiger geworden.
4. Fiscale en financiële prikkels: De combinatie van de jubelton (inmiddels afgeschaft), de hypotheekrenteaftrek en ruim verruimde leencapaciteiten in periodes van lage rente dreef de woningprijzen ongekend op.

Mogelijke oplossingen voor de korte en lange termijn

Om de crisis het hoofd te bieden, dragen experts en stedenbouwkundigen verschillende maatregelen aan:

1. Regie terug bij het Rijk: Centrale sturing op ruimtelijke ordening, waarbij het Rijk locaties aanwijst voor grootschalige nieuwbouw (nieuwe grootschalige woonwijken) en de regie overneemt van gemeenten.
2. Stimuleren van ‘optoppen’ en splitsen: Het versoepelen van regelgeving om bestaande woningen op te splitsen of extra verdiepingen (optoppen) op bestaande flatgebouwen te plaatsen. Dit levert snel duizenden extra wooneenheden op zonder dat er schaarse grond voor nodig is.
3. Bouwen voor senioren (doorstroming): Investeren in knarrenhofjes, hofjeswoningen en geclusterde seniorenwoningen. Zodra senioren verhuizen naar een passende omgeving, komt er een keten van verhuizingen op gang die uiteindelijk ook starters helpt.
4. Fabrieks- en modulaire bouw: Het op grote schaal inzetten van industriële verplaatsbare en modulaire woningen om de trage en dure traditionele bouw te omzeilen.