HAARLEM – Tientallen huurders van camping De Westeinder in Rijsenhout moeten hun staplaatsen, chalets en stacaravans verlaten. De rechter in Haarlem heeft woensdag 11 november bepaald dat eigenaar Resort Westeinderplassen de huurovereenkomsten rechtsgeldig heeft beëindigd om het terrein te kunnen herontwikkelen. Voor veel betrokkenen heeft de uitspraak ingrijpende gevolgen, omdat zij al jarenlang permanent op de camping wonen. Toch hoeven zij niet onmiddellijk te vertrekken. De rechter geeft hen zes maanden na de officiële betekening van het vonnis om andere huisvesting te vinden. Wanneer zij hoger beroep instellen, mag de eigenaar bovendien niet tot ontruiming overgaan zolang de beroepsprocedure loopt.
Het vonnis is een belangrijke ontwikkeling in het langdurige conflict tussen de campingbewoners en Resort Westeinderplassen. De nieuwe eigenaar kocht het terrein op 29 januari 2024 en kondigde twee dagen later aan de camping te willen sluiten. De bestaande staplaatsen en stacaravans moesten verdwijnen om plaats te maken voor een modern en duurzaam recreatiepark.
De bewoners kwamen daartegen in verzet. Velen hadden aanzienlijke bedragen geïnvesteerd in hun chalet of stacaravan en beschouwden de camping al jarenlang als hun vaste woonadres. Een groot deel verenigde zich in Stichting Belangen Camping de Westeinder, die namens de huurders juridische procedures voerde.
Aanvankelijk kregen zij gelijk. In januari 2025 oordeelde de kantonrechter dat de eigenaar de huurovereenkomsten niet rechtsgeldig had opgezegd. De verhuurder had onvoldoende rekening gehouden met de individuele belangen van de bewoners en moest hun een passende schadevergoeding aanbieden.
De eigenaar liet vervolgens de situatie van de afzonderlijke huurders onderzoeken en stuurde op 2 mei 2025 nieuwe opzeggingsbrieven. Daarin werd de beëindiging van de overeenkomsten aangekondigd per 30 april 2026, met een op basis van taxaties berekend aanbod voor schadevergoeding.
Ook met die nieuwe opzegging gingen de bewoners niet akkoord. De eigenaar stapte daarop opnieuw naar de rechter. In oktober 2025 werden aanvankelijk 96 huurders gedagvaard. Tegen negen van hen werden de vorderingen later ingetrokken. Op 15 oktober 2026 vond de inhoudelijke behandeling plaats.
Permanent wonen geeft niet automatisch huurbescherming
Een belangrijk onderdeel van de rechtszaak was de vraag of de bewoners dezelfde bescherming genieten als huurders van reguliere woningen. Volgens de bewoners was dat gerechtvaardigd, omdat velen permanent op de camping wonen, er staan ingeschreven en hun onderkomens vaak over voorzieningen beschikken die vergelijkbaar zijn met die van gewone woningen.
De rechter komt tot een andere conclusie. Wie uitsluitend grond huurt waarop een eigen chalet of stacaravan staat, huurt juridisch gezien geen woonruimte. Dat verandert niet automatisch wanneer iemand daar permanent woont of wanneer de vorige eigenaar daarvoor toestemming heeft gegeven.
Ook bij huurders die behalve de staplaats een stacaravan huren, is volgens de rechter niet voldoende aangetoond dat sprake is van een huurovereenkomst waarop de wettelijke woonruimtebescherming van toepassing is.
Opvallend is dat de rechter erkent dat sommige stacaravans door de jaren heen het karakter van een onroerende zaak hebben gekregen. Door aangebrachte gevelbekleding, tuinen en andere aanpassingen zijn ze inmiddels bedoeld om duurzaam op hun plek te blijven. Maar daarmee is nog niet bewezen dat de verhuurder contractueel heeft ingestemd met verhuur als permanente woonruimte.
Volgens de rechter kunnen de bewoners zich daarom niet beroepen op de gebruikelijke wettelijke huurbescherming voor woningen.
Dat betekent echter niet dat hun belangen buiten beschouwing mogen blijven. De rechter stelt vast dat de vorige eigenaar permanente bewoning in de praktijk heeft gestimuleerd. Bewoners werden zelfs geholpen bij hun inschrijving in de Basisregistratie Personen.
Juist omdat veel mensen de camping als hun thuis beschouwen, moest de nieuwe eigenaar een zwaarwegende reden hebben om de overeenkomsten te beëindigen.
Die reden is volgens de rechter aanwezig. De geplande grootschalige herontwikkeling maakt het noodzakelijk dat de bestaande stacaravans en chalets verdwijnen. Ook de opzegtermijn van ongeveer twaalf maanden en de aangeboden individuele schadevergoedingen zijn voldoende om de huuropzegging rechtsgeldig te maken.
Rechter houdt nadrukkelijk rekening met kinderen
Hoewel de eigenaar juridisch gelijk krijgt, wijst de rechter een snelle ontruiming af. Bijzonder zwaar wegen de belangen van gezinnen met minderjarige kinderen die op de camping wonen.
Tijdens de rechtszaak kwam naar voren dat voor deze kinderen geen andere woonruimte beschikbaar was. Een onmiddellijke ontruiming zou gezinnen daardoor in een noodsituatie kunnen brengen.
De rechter verwijst uitdrukkelijk naar het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind. Volgens dat verdrag moeten de belangen van kinderen bij dergelijke beslissingen een eerste overweging vormen.
Ook andere bewoners verblijven volgens het vonnis niet uit luxe op de camping, maar vanwege uiteenlopende persoonlijke omstandigheden. Voor hen is het vinden van betaalbare vervangende woonruimte eveneens moeilijk.
Daar komt bij dat de herontwikkeling van het terrein momenteel stilligt. Volgens de rechter is onvoldoende duidelijk wanneer de eigenaar de werkzaamheden daadwerkelijk wil hervatten.
De huurders krijgen daarom zes maanden vanaf het moment waarop het vonnis officieel aan hen wordt betekend om hun onderkomens te verlaten.
De eigenaar had daarnaast een dwangsom van 1.000 euro per dag per huurder geëist wanneer de ontruiming niet tijdig zou plaatsvinden. Die eis is afgewezen. Volgens de rechter is onvoldoende onderbouwd waarom een extra financiële prikkel noodzakelijk zou zijn.
Nog belangrijker voor de bewoners is dat de ontruimingsveroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Wanneer zij hoger beroep instellen, mogen zij de uitspraak van het gerechtshof afwachten. De eigenaar kan dan niet op basis van dit vonnis alvast tot ontruiming overgaan.
Schadevergoeding nog niet definitief vastgesteld
Met de uitspraak is ook het financiële conflict tussen de campingbewoners en de eigenaar nog niet afgerond. Resort Westeinderplassen heeft de huurders individuele schadevergoedingen aangeboden, maar verschillende bewoners vinden de bedragen onvoldoende.
Volgens hen houden de taxaties onvoldoende rekening met hun persoonlijke omstandigheden, investeringen en de gevolgen van het verlies van hun woonruimte.
De rechter stelt vast dat de eigenaar met het aanbieden van individuele vergoedingen aan de voorwaarden voor een rechtsgeldige huuropzegging heeft voldaan. Daarmee staat echter nog niet vast dat de aangeboden bedragen ook daadwerkelijk hoog genoeg zijn.
De rechter beschikt over onvoldoende informatie om dat voor iedere huurder afzonderlijk te beoordelen. Daarom wordt voor de vaststelling van eventuele aanvullende schadevergoeding verwezen naar een afzonderlijke schadestaatprocedure.
Daarin kan worden onderzocht welke schade individuele bewoners daadwerkelijk lijden en of zij recht hebben op een hogere vergoeding.
De eigenaar hoeft de bewoners niet automatisch vervangende woonruimte aan te bieden. Ook bestaat volgens de rechter geen vanzelfsprekend recht op de wettelijke verhuis- en inrichtingsvergoeding die voor huurders van reguliere woningen kan gelden.
Wel wordt Resort Westeinderplassen veroordeeld tot vergoeding van individueel geleden schade, waarvan de omvang nog moet worden vastgesteld.
De rechter laat daarnaast een eerdere huurkorting van 20 procent in stand. Bewoners hadden een verdere vermindering van de huurprijs met 50 procent geëist vanwege de achteruitgang van de voorzieningen op het terrein. Volgens hen waren onder meer sanitaire voorzieningen en speelgelegenheden verdwenen en was sprake van achterstallig onderhoud.
De rechter vindt onvoldoende aangetoond dat de reeds verleende korting van 20 procent ontoereikend is. De aanvullende huurverlaging en schadeclaims wegens verminderd huurgenot worden daarom afgewezen.
Ook moeten verschillende huurders openstaande huur- en gebruiksvergoedingen betalen. De toegewezen bedragen lopen uiteen van enkele tientallen euro's tot ruim 13.000 euro. Voor winterstallingskosten geldt dat deze naar evenredigheid van de daadwerkelijke gebruiksperiode verschuldigd zijn.
De huurders worden bovendien grotendeels veroordeeld in de proceskosten.
Met het vonnis heeft Resort Westeinderplassen juridisch toestemming gekregen om de bestaande huurrelaties te beëindigen en de camping te laten ontruimen. Maar de eigenaar kan de bewoners niet onmiddellijk laten vertrekken en heeft nog geen definitieve duidelijkheid over de totale schadevergoedingen.
Voor de mensen die jarenlang op De Westeinder hebben gewoond, is vooral de mogelijkheid van hoger beroep van belang. Daarmee kunnen zij proberen de uitspraak alsnog te laten vernietigen, terwijl zij gedurende die procedure hun huidige verblijfplaats mogen behouden.
